文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流(lijunk food 可数吗，junk food是单数还是复数ú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数iàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 junk food 可数吗，junk food是单数还是复数