5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解