OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REI黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅T实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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