OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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