万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎn一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思g)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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