近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战rong>

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。