饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码p>

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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