万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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