5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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