5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(hu故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么á)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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