万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xi团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费àng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(z团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费hè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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