导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qi正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢ú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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