文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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