5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tknocked什么意思，knocking什么意思óu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(cknocked什么意思，knocking什么意思hǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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