5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎwrite的过去分词怎么用，write的过去分词英语an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>write的过去分词怎么用，write的过去分词英语pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>write的过去分词怎么用，write的过去分词英语o)示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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