5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南(n中国内战打了几年，中国内战打了几年时间án)方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，中国内战打了几年，中国内战打了几年时间而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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