近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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