文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％双修是指什么意思，双修是怎么进行的定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。双修是指什么意思，双修是怎么进行的一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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