OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(d苹果xr重量为多少gìng)一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化苹果xr重量为多少g。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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