5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过20相遇时间的公式 相遇时间怎么求22年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè相遇时间的公式 相遇时间怎么求)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)相遇时间的公式 相遇时间怎么求此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 相遇时间的公式 相遇时间怎么求