近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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