导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，王菲是什么星座，王菲是什么星座的人然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18王菲是什么星座，王菲是什么星座的人％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居王菲是什么星座，王菲是什么星座的人住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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