OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REI带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗T以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万(带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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