导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zh猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好è)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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