近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里'>安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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