导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(s之字是什么结构的字，近字是什么结构hèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积之字是什么结构的字，近字是什么结构为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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