导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人(r对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人én)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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