导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　农村信用社几点上班下班时间ng>（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源农村信用社几点上班下班时间(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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