5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)黄山山体主要由什么岩石构成分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以黄山山体主要由什么岩石构成及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 黄山山体主要由什么岩石构成