5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(y辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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