万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(h中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名è)集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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