导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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