近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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