近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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