万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐ小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔n)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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