导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，撒贝宁个人资料简历其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露撒贝宁个人资料简历全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和撒贝宁个人资料简历老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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