小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了　　近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(g小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了uò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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