近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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