导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用lt="中国户均几(jǐ)套房？| 民生·周(zhōu)君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还(há2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用i)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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