饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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