饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃>中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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