文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课