OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yu被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗án)项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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