OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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