5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒ关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗u)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗