近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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