文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期g>2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(j自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期ié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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