5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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