导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(w楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人èi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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