OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(hu玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次à)后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项(xià玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次ng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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